乡村产业发展3个关键点

现在，所有的乡村振兴投资项目都是基于土地的研究和土地的应用价值。就乡村集体土地来讲，目前，国家政策法规以及应用的方式方法都是全新的理念。

（1）农村开发项目用地合法合规是基础。不少项目因为违反法规，造成产权不清晰、资产隶属关系不清晰，结果导致投资项目失败。

（2）价值大小要分清。 首先，看集体建设用地分类：第一是村集体的经营性建设用地；第二是宅基地；第三是村集体服务业用地。 

服务业用地：无商业价值，没有资产属性，没有投资价值（所以，经营性用地和宅基地成为目前使用的基本方向）。 

农村集体建设用地：村集体的经营性建设用地是村集体为了发展产业而申请的经营性建设用地。有三类：第一类是过去的村集体企业、村办企业的公共用地；第二类是过去用作养殖场等能够经营的用地；第三类是重新申报的经营性建设用地，其申报渠道是经村集体申请，然后通过规划，再由县级人民政府批准后予以使用。 

宅基地：按照国家多年的法规，宅基地只可以在村集体和村民之间进行买卖和流转、买卖和交易，资产的所有权、资产的权益方面受到限制。 

（3）获取流程是关键。 从村集体建设用地的分类(宅基地、建设用地)和获取方式上看，企业或个人投资一定要通过村民个人、村民代表、村集体和县级人民政府这几个程序，实行协议/实行法律的关系，才能成为合法有效方式。

近两年，国家在集体建设用地方面做了些试验，方式是只交易企业，不交易个人，迎合了国家政府针对城市企业和城市资本下乡，实行合作开发、联建联营的方式。企业参与可以实行股权合作、入股、租赁的方式。 作为市民或者城市企业、或者是合法工商注册企业经营时，对土地入股方式、土地租赁方式或个别地区实行企业化运作的集体土地交易方式，一定要采取和村民、村集体进行工商资本注册的企业化运作模式，这个才是合法有效的；对于个人的交易租赁要谨慎，有很多地方政府不认可。

  对于没有资产属性的村集体服务业用地，比如，村委会、办公，包括：医疗室、图书室，投资要谨慎。因为它不能应用于商业，虽然是集体建设用地，但是它没有资产属性，没有商业可利用空间和商业价值，可能投资进去，最后无任何回报。

（4）产业用地是新兴。 除建设用地外，乡村振兴目前新的论调，更多的是产业用地，如一般农田、四荒地，需要注意的是四荒地可以用作商业开发，但是必须规划先行，申报土地。

 四荒土地和一般耕地能够实现乡村旅游发展模式，比如，花园、果园、度假房，用作环境非常好的休闲乐园也是可以的。但是，基本农田只能做农林产业的升级。乡村投资、旅游或健身项目一定是一般农地（一般耕地和四荒地）。绝对不可触碰基本农田，包括在基本农田上种植花草，目前的法规都不支持，现在有的省份，如山西省搞出简易增留的策略，就是相当于将基本农田减下来种植花草和果树，实现乡村旅游发展，但这必须经政府审批，不能乱用。

2. 资金

（1）责任要分清。

乡村振兴的本质是党和国家的责任，而不是企业、开发商的责任，但是现在城市投资、房地产投资，资源类投资方向不多。很多企业蜂拥而至去投资乡村，只是起到支撑作用，或者对某一开发模式实行投资。 比如，过去的房地产业完全靠企业、商业开发。政府拿土地出让费，土地出让完成以后，招拍挂下来，开发商开发，然后销售，这种投资路径非常清晰；但针对集体土地来讲，很多地方边界模糊不清。

（2）要利用国家政策。

按照国务院文件，公共配套和公共服务等都属于政府责任，而企业的责任属于商业投资项目，一定要把政府的责任和政府的政策用好。现在，国家申报的，如田园综合体项目、美丽乡村项目等都是有国家补贴政策和资金的。目前，至少有将近20项国家政策能够对接上企业。

如国家国防教育基地、体育旅游示范基地、森林康养示范基地、文化创意产业示范基地，农业部的乡村123产业融合发展示范基地，包括：农业部无公害绿色有机/农产品地理标志特色农产品示范基地、现代农业示范基地、科技农业示范基地、农民市民创业示范基地和田园综合体的三位一体基地。 还有美丽乡村、生态旅游示范项目、传统古村落保护与开发应用示范项目，包括：非物质文化遗产的传承人和传承基地，国家与科技行业科技成果应用转化示范基地等都是国家政策和行业扶持项目。国家和行业政策应用十分重要，都是向相关政府部门进行申请。