北京一商住大厦遇供暖收费难题 谁来守护业主的“温暖防线”？

北京市石景山区CRD银座大厦。人民网笔者 尹星云摄

“您看，温度计显示，现在的室内温度是13.4℃。”在北京石景山CRD银座大厦B座0317房间，业主汪先生告诉笔者，这两年的冬天，室内要穿着羽绒服，还要开着空调暖风才能过冬。

11月26日，在CRD银座大厦B座0317房间，温度计显示室内温度为13.4℃。人民网笔者 尹星云摄

根据气象会商结果，北京市于11月6日零时点火试运行启动供暖，迄今已经一个多月，然而在这座位于北京城区的大厦内，一些业主依旧感觉寒冷。

从2018年到2023年，他们和物业围绕供暖收费问题一直存在矛盾。难题症结到底在哪？有没有可能化解？近日，笔者走进CRD银座大厦进行探访。

采暖费一进一出，150万元为何凭空“消失”？

“2010年刚入住时挺暖和的，但是这几年的供暖每况愈下……”业主石女士说，由于室温一直不达标，业主只好自己出钱开空调采暖，一般55平方米的房间，一个供暖季要花费近5000元供暖费。

CRD银座大厦地处石景山区政达路2号，规划用途为公共建筑中的酒店、商业及写字楼，房屋性质为商品房，业主将近400户，分为A、B两座，A座为写字楼，无住户，B座为底商+酒店（公寓），大部分房间被出租为个人工作室或小企业，小部分有住户居住。

笔者调查了解到，CRD银座项目于2010年11月建成并交付使用，地下一层建有为业主供暖的热交换站，其供暖缴费方式是由物业向业主代收供暖费，然后物业向供暖企业缴费。从2010年至2018年，大部分业主每年按时向物业缴纳供暖费，缴费率在95%以上。然而2018年业主们发现，物业向供暖企业缴费是按热计量缴费，而物业对业主们收费则是按面积收费，“这里头‘猫腻’不小”。

“2018年，我们在物业的公开信息中发现，物业当年收取的供暖费和支出间有巨大差额。他们向业主按面积收采暖费，却向热力公司按用量缴费。”业主代表刘先生告诉笔者，2010年至2018年，物业公司每个采暖季支付给供暖企业的采暖费总计为120—130万元，CRD银座大厦供暖总面积约3.7万平方米，折合按面积收费每平方米约32元，而物业公司向业主收取的采暖费约为270万元，按面积收费，每平方米约84元。部分业主认为,每个采暖季物业公司获得约150万元的采暖费差价，因此，从2018年开始，许多业主不愿缴纳供暖费。据统计，从2018年至2022年，每年的供暖费缴费率不足40%。

除了质疑供暖收费方式不合理之外，业主们还质疑供暖的温度。每年冬天，只有南向的住户家里能勉强达到18℃，北户和东西向边户的业主家里一般只有10—15℃，甚至有两家住户曾因室温过低导致自来水管被冻裂。曾有业主到地下一层的供热自管站测量供热管线温度，发现热力公司向供热站供热的温度为97.7℃，经过物业自管站冷热交换后的二次供热出水温度却仅有30℃。业主认为，物业在自管站冷热交换的过程中为了节约热源、压缩支付给供热企业的热计量费用，导致供热站出水温度低，进而导致住户家里供热温度低。

对供暖缴费方式的质疑，加上供热效果不理想，导致大部分业主不愿交供暖费，几年来业主与物业公司的矛盾持续存在。老物业育新创景物业管理有限公司自称因收费困难等原因，已于今年8月1日单方面撤场，然而对于近几年为何每个采暖季都有百余万元采暖费凭空“消失”，业主们至今没有得到一个说法。

业主希望按热计量收费，是否可行？

笔者了解到，目前CRD银座大厦物业的收费依据为《北京市发展和改革委员会关于调整本市非居民供热价格的通知》（京改发【2019】1545号），根据该通知内容第二条：“对执行面积收费的用户(含居民)，供热单层建筑高度超过4米(不含4米)的供热面积，供热价格按实际超过的高度每米加收12.5%，加价最高不超过1倍。对执行热计量收费的用户，不得实行超高加价。”业主认为，该文件说明按面积收费和热计量收费是“选择题”，既可以按面积收费，也可以按热计量收费，没有限定必须按面积收费。

业主代表刘先生介绍，2019年之前，物业的收费标准是根据原北京市物价局《关于调整我市民用供热价格和热电厂热力出厂价格的通知》(京价[商]字〔2001〕372号)文件，如果按照面积方式收费，供暖建筑室内层高超过4米，可以双倍收取供暖费，“这样我们这种Loft房屋的供暖费就出现了84元/建筑平米/采暖季甚至92元/建筑平米/采暖季的情况。五十几平方米小小的房间，每年要缴纳近5000元的采暖费用。”

“但是即便交了这么多钱，供暖开始之后，室内一层温度不达标，二层更是冷冰冰，我认为这是物业在‘盗取’我们的热量。”石女士告诉笔者。