12345涉雨来电半数反映漏雨问题 专家答疑房屋漏雨应该怎么办(3)

　　像张先生一样，笔者了解到，不少业主针对老旧房屋漏雨维修问题，存在诸如小区业主“双三分之二”投票为何难通过，窗户是否属于公共区域，若申请不到公维金是否物业有责任进行维修，以及是否能使用公共收益进行维修等疑问。笔者就老旧房屋漏雨维修等问题，采访了北京美泰律师事务所律师张艳玲。

　　张艳玲认为，依据《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：(一)屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；(二)楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿……住宅专项维修资金应专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。老旧房屋维修，可以申请使用公维金。

　　对于“共用部位”的理解，是根据法律、法规和房屋买卖合同相关规定，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。顶楼层和外墙都属于共用部位，顶层漏水、外墙渗水，都可以使用专项维修资金。“外墙是建筑物的外立面，窗户不是外立面，属于业主使用部分，不是共用部位。窗户漏雨业主可更换窗户。但若窗框与墙体相接处漏雨，雨水只是通过窗户渗漏，应属于共用部位，可申请公维金。”张艳玲表示，若对此出现争议，业主可向房屋安全部门申请鉴定。外墙渗水，若不能被认定为“紧急事项”，可以走公维金正常程序申请。

　　有关业主投票范围的认定，张艳玲说，应是住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用方案。专属一个单元业主的共用部位的维修改造费用，由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；商品住宅之间共用部位的维修费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。“比如，只是一栋住宅楼漏雨，并不必须由全小区的业主投票同意，才能使用公维金。具体要看共用部位所在楼栋。”

　　8月初，北京市住房和城乡建设委会同市住房资金管理中心紧急下发《关于进一步推进房屋漏雨应急情况下住宅专项维修资金使用工作的通知》，明确先施工抢险、再公示并拨付资金的程序。这一新规优化完善了房屋漏雨应急情况下使用住宅专项维修资金的流程，进一步提升了资金使用效率。

　　如果窗户漏雨无法申请到公维金进行维修，是否应由物业或是物业使用小区公共收益来进行维修？对此，张艳玲认为，具体应看物业服务合同中的相关条款，“如果合同规定，物业负责小区业主住宅共用部位、共用设施设备的维护管理，而业主家窗户或内墙，属于业主专有部位，那么按照合同执行。另外，公共收益属于全体业主，若想使用该笔费用，也需经过小区业主公约，或是业主投票决定。”

　　本报笔者 鹿艺佳 张淑玲 陈圣禹 实习生 徐布恩 文并摄

　　有问有答

　　房屋漏雨如何应急维修？

　　北京市住建委和住房资金管理中心：8月2日北京市住建委和北京市住房资金管理中心发布《关于进一步推进房屋漏雨应急情况下住宅专项维修资金使用工作的通知》。

　　根据《通知》，当住宅小区发生房屋漏雨情况，并且超出物业维修范围时，小区业委会（物管会）、物业服务人应首先及时向属地居（村）民委员会报告。属地居（村）民委员会召集业委会（物管会）、物业服务人及相关业主等共同到现场进行实地查看，明确维修改造方式和范围，并召开现场会议确认。

　　在各方确认维修改造方式和范围后，业委会（物管会）或物业服务人就可以委托施工单位对房屋漏雨涉及部位进行维修改造。

　　待竣工验收通过后，再由有关主体委托造价咨询单位对工程造价情况进行结算审核，并公示相关材料，让业主充分知晓。

　　接下来，业委会（物管会）或物业服务人向各区住建委（房管局）提出维修资金使用申请，并提交应急维修资金申请表等相关材料。

　　最后，经审核备案，有关部门会将住宅专项维修资金划转到施工单位银行账户中。

　　哪些情况可用公维金？

　　北京市住建委：有9个方面的住宅共用部位维修可以申请专项维修资金，包括屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；地下室出现渗漏、积水的；楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；外墙及电梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染等。

　　引发邻里纠纷怎么办？