12345涉雨来电半数反映漏雨问题 专家答疑房屋漏雨应该怎么办(2)

　　近年来，渗漏不仅困扰老旧小区住户，也让不少新小区业主感到头疼。新房入住，家中就出现漏雨积水，开发商是否有责任修复？质保期内出现渗漏且始终没有修好，质保期是否应该顺延？小区出现大范围渗漏怎么办？对业主家造成破坏和财产损失，开发商是否应当赔偿？这些问题成为新小区业主最为关注的焦点。

　　北京瀛和律师事务所律师刘尚蓝分析认为，当新小区业主家中出现渗漏时，应首先判断渗漏的具体原因。如果是在质保期内发生的属于质保范围的问题，房地产开发企业应当履行质保义务，并对造成的损失承担赔偿责任。开发商拒不赔偿时，业主有权采取向有关行政主管部门投诉、提起民事诉讼、仲裁等合法手段维护权益。但如果非房屋自身质量问题导致，例如业主的不当装修行为等，此时房屋漏水的责任便不可归责于开发商。

　　刘尚蓝建议，在质保期内业主如果发现房屋存在质量问题，应及时向开发商反映有关情况。如开发商多次维修后，房屋同一部位或基于同一情形后续仍多次出现渗漏的，业主可以保存如报修记录、专业维修人员对漏水原因的认定结果、维修人员上门维修的视频等相关证据，要求开发商继续承担维修责任。“若质保期内开发商未能彻底解决房屋质量造成的漏雨问题，即便过了质保期，开发商的质保责任依然不能免除，仍有义务继续为业主解决房屋漏水问题。”

　　“如果多户业主家出现渗漏问题，一方面考虑是否为主体结构质量不合格，另一方面也不排除是小区上下水主管道或其他共用部分、共用设施设备出现问题所致。”刘尚蓝说，根据《商品房销售管理办法》规定，商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。“如果是第二方面的情况，且发生在质保期内，则可以要求开发商承担维保责任；如果质保期已过，可以报请物业公司对房屋漏水问题进行查看。在物业公司维保范围内的，由物业公司予以解决；超出物业公司维修范围的，可以根据住宅专项维修资金的使用流程，利用专项维修资金进行维修。”

　　居民提问 2

　　老房维修怎么用公维金？

　　新房漏雨拥有“五年保修期”，对于绝大多数已经过了质保期的老楼，其漏雨维修难，又该如何破解？

　　张先生家住丰台区久敬佳园一栋高层住宅楼的中间楼层，其家中南侧窗户、北侧厨房外墙渗漏已有多年，“越漏越严重，半个房顶都快发霉了。”张先生说。

　　近年来，张先生同邻居们一直向小区物业公司、业委会申请，希望能动用公维金为其修复漏水，但物业公司表示“修不了”。“修不了”的原因，一是之前的物业公司因属于“临时物业”，没有申请公维金的资格。虽然后来小区换了新物业公司，但是，张先生家的漏雨仍未得到维修，“特别是我家南窗漏水，说是不属于公共区域，不能使用公维金。”

　　为修窗户，张先生曾找到七八家维修公司来看现场，“都说是外墙渗水，即使换了新窗户，也会照样漏。”此后，张先生又找了几位专修防水的师傅，师傅说雨水随处流，必须试着找漏点，“修一次2000元，就负责当年不漏。如要求保修5年，费用得5000元。”张先生发愁，“假如我今年掏钱修了，有可能来年后年还得掏钱修。很多邻居家情况和我一样。大家都很愁，都盼着能用公维金一次性修好。”

　　为修大规模漏雨，张先生同邻居们一直在呼吁，并反复签字，“自己都感觉上蹿下跳地跑。”去年10月，公维金申请最终以“应急事项”走完了所有流程，房管部门也完成了审批，“走‘应急事项’申请公维金维修，是因有居民不同意，未通过‘双三分之二’投票。当时也只是完成了部分顶楼的漏雨维修，并没有对外墙进行维修，因此很多业主家漏雨问题至今没得到解决。”

　　进展

　　200余户业主申报漏雨维修

　　笔者了解到，至8月6日，久敬佳园已有264户业主向物业公司申报家中漏雨，该次申报工作将于8月10日截止。“目前还不确定是否会动用公维金，统计结束后，我们会将相关情况上报业委会、社区等，并就能否动用公维金进行讨论，看是否能通过投票比例。”该小区物业相关负责人告诉笔者，此次申报漏雨的情况基本是厨房、窗台、小卧室及飘窗处漏雨。采访期间，笔者曾多次联系该小区业委会负责人，但一直未能取得联系。

　　专家分析

　　单栋楼漏雨申请公维金，无须全小区业主投票