北京市人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见

北京市人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见
京政办发〔2021〕10号

各区人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：

为完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，推进土地资源优化配置和节约集约利用，依据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号)及有关法律法规，经市政府同意，现提出以下意见。

一、总体要求

(一)指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，深入贯彻习近平总书记对北京重要讲话精神，以《北京城市总体规划(2016年-2035年)》为统领，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为重点，以提高存量土地资源配置效率为目的，以不动产统一登记为基础，与国土空间规划、相关产业规划及城市更新行动计划相衔接，着力完善土地二级市场规则，健全服务和监管体系，提高节约集约用地水平，为推动经济高质量发展提供用地保障。

(二)目标任务

到2022年底，初步形成产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场，市场规则健全完善，交易平台功能齐全，服务和监管落实到位，市场秩序更加规范，土地资源配置效率显著提高，形成一、二级市场协调发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系。

(三)适用范围

建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情形。涉及房地产交易的，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本意见执行。

二、健全转让机制

(一)明确建设用地使用权转让形式和条件。将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。

1.划拨建设用地使用权转让。以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经区级以上政府依法批准。转让后，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理；不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。

2.出让建设用地使用权转让。以出让方式取得的建设用地使用权转让，在符合国土空间规划、法律法规规定和出让合同约定前提下，可依法进行交易；原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。

3.作价出资或入股建设用地使用权转让。国有企业通过改制以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权，转让时参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定执行。转让后，可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。

4.特殊情形下的建设用地使用权转让。土地使用权证载用途与城乡规划用途不一致的，政府可依法按原规划用途收回，纳入土地储备。政府不予收回的，转让前应经区级以上政府批准，原用地单位应当按原证载用途通过评估确定补偿价款；同时规划自然资源主管部门组织相关部门按新规划用途进行“多规合一”审查，明确土地出让条件，组织地价评估并确定土地使用权出让价款底价，通过土地市场公开竞价方式确定受让方。土地使用权由原用地单位竞得，由其补缴土地出让价款、重新签订出让合同后，按新规划用途进行登记(商品住宅除外)。土地使用权由其他单位竞得，由其与原用地单位签订转让合同(对原用地单位进行补偿)后，补缴土地出让价款、签订出让合同，按新规划用途进行登记(商品住宅除外)。

开发区、产业园区产业项目土地使用权转让，必须符合产业用地政策及入园合约要求。转让时，由园区管理机构或相关产业主管部门明确转让条件，规划自然资源主管部门办理相关手续。

(二)明确土地分割、合并转让要求。土地分割、合并应符合规划要求，土地权属和产权关系清晰、具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益。

土地分割、合并转让时，应依据《北京市物业管理条例》，统筹考虑物业管理区域划分以及物业服务用房配置要求。