“四书模式”工作法规范闲置农房使用权流转交易

10月26日，德阳市绵竹市九龙镇棚花村“享山小宿”民宿老板吴远军将客房整理好后，梳理起周末房间的预订情况：“许多游客来赏秋，生意不错。”吴远军是棚花村的“新农人”——看中村子的发展前景，流转了当地村民的闲置农房发展民宿。

顺利流转，离不开当地的“四书模式”工作法。“九龙镇闲置农房使用权流转交易矛盾纠纷多发，影响了稳定发展。”九龙镇人大主席范和平介绍。当地因地制宜探索创新“四书模式”工作法，规范闲置农房流转交易，依法整治违法违规买卖宅基地、违法违规占地等突出问题。2019年以来，九龙镇闲置农房使用权流转交易有关诉讼、治安案件、群体性事件实现“三个零发生”。

规范交易

将法律约束贯穿全程

随着沿山公路贯通，棚花村尝试以民宿带动乡村旅游。“我们先是在村里摸排，发现有30多处闲置房屋，原户主都搬走了。”棚花村党支部书记蒋刚说，这些闲置房屋，正好为发展民宿经济带来空间。

然而，在村民自行交易中，却存在许多问题。“有的村民把房子租出去，等别人装修好了又反悔，引起纠纷；有的自行交款签下所谓的‘房屋买卖合同’，但实际政策禁止违法违规买卖或者变相买卖宅基地和农房。”

为避免此类事件发生，九龙镇总结出“四书模式”工作法，解决合同、产权、债务等矛盾纠纷问题。

笔者了解到，“四书”即《律师法律审查意见及见证书》《闲置农房使用权流转标准合同书》《公证书》《农村产权流转交易鉴证书》。工作模式上，即由村“两委”对农户提出的闲置农房使用权转让申请进行调查公示，镇政府委托律师事务所开展前置审查服务，确保交易合法合规，再由司法所、律师事务所、公证处联合审查组，在法律政策框架内拟定标准合同书并“一宗一公证”，最终出具交易鉴证书，纳入全市农村产权监管平台跟踪管理，维护交易双方合法权益，防范化解矛盾纠纷。

2020年，棚花村村民余某与德阳市旌阳区居民叶某达成使用余某闲置农房的协议，双方自行签了《房屋买卖合同》，叶某当场交付定金。合同签了后，叶某咨询了律师，得知禁止违法违规买卖或者变相买卖宅基地和农房的政策。此后，叶某多次与余某交涉解除合同、要求退还定金未果，双方多次发生纠纷。

“得知此事后，我们立即同双方联系，了解症结确定调解方案，对双方签订的交易合同内容的合法性逐项进行研究审查。”蒋刚说。针对双方仍存在的迫切交易意愿，调解小组遂建议双方对闲置农房使用权的流转，采用“四书模式”工作法确保交易合法性。在镇政府、司法所、农交所等协力配合下，2020年9月下旬，双方顺利完成交易。

多方联动

推动矛盾纠纷就地化解

“我们想把这栋3层小楼改建成集住宿、餐饮、娱乐为一体的民宿，吸引城里游客来体验农家生活。”10月26日中午，在棚花村三组，棚花村民宿老板曾启俊正与施工人员讨论房屋的改建、装修方案。

这是村民邓清荣的闲置房屋，如今，曾启俊用60万元流转到这套农房使用权。曾启俊表示，自己看中的不仅是棚花村的发展前景，还有“四书模式”工作法带来的“安心”：“房屋流转的全流程，都有法律专家、专业团队为我们提供帮助，心里感觉特别踏实。”

得益于“四书模式”工作法，棚花村的民宿产业逐渐发展壮大。全村已有60余家大小民宿，“下院子”“南侨清舍”“临湖小院”“嘉美家”……在棚花村指引牌上，标记着多家精品民宿。

为将纷争止于萌芽状态，九龙镇还组织执法管理、法律宣传服务、专业化调解三支力量，联动开展矛盾纠纷化解。

绵竹市委政法委相关负责人介绍，“四书模式”工作法试点实行以来，已被德阳市全面推广，运用此工作法促成了德阳全市闲置农房使用权安全交易594宗，并延伸扩展运用至116宗土地经营权交易、32宗养殖水面经营权交易、11宗林权交易，累计交易金额7800余万元，涉农村宅基地盘活利用、农村土地经营权流转等领域工作全面规范，矛盾纠纷总量比试点前下降80%以上，有效激发了乡村发展活力，促进了农村社会稳定。（笔者 范芮菱）