卖房后户口未迁出被索赔40余万法院：及时迁入“公共户”酌减违约金

人民网北京11月18日电 （记者鲍聪颖）近日，北京朝阳法院公开开庭审理并当庭宣判了一起因户口迁出问题引发的房屋买卖纠纷案。倪某2017年购得一处位于北京东三环的房子，但卖家尹某却未按照约定将户口迁出。因认为这致使房屋没有顺利再次卖出，倪某将尹某告上法院索赔40余万。11月16日，北京朝阳法院开庭审理了此案并当庭宣判，尹某构成违约，应赔偿倪某8万元。

记者了解到，因被告在《北京市公安局户籍派出所设立公共户工作规定》出台后即积极配合将户口迁出至“公共户”，法院酌情降低了其违约金数额。据悉，该案被告系北京市第一批将户口迁入公共户的人员。

2017年1月6日，尹某作为甲方与乙方倪某签订《存量房买卖合同》及补充协议，出售名下位于北京市朝阳区团结湖东里的一处房屋，房屋成交总金额为830万元。双方还约定，甲方承诺在过户后365天之内，向房屋所在地户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续，如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付违约金，并继续履行全部户口迁出义务。如甲方未按照补充协议约定时间配合乙方办理相应的手续，则视为甲方违约，甲方应支付房款的百分之二十的违约金给乙方，合同继续履行，并按照《买卖合同》、《履约服务合同》中违约条款的约定承担违约责任。

2017年1月25日，该房屋过户登记至倪某名下。但尹某迟迟未将其户口迁出，倪某称这导致自己无法顺利出售上述房屋。“2018年就开始挂牌出售，直到2021年八九月份才以850万成交。”倪某认为，售出时间和价格并不理想，由此造成的损失是受到尹某未迁出户口影响导致的。故诉至法院，要求尹某支付逾期迁出户口的违约金434000元及逾期付款利息。

对此，尹某辩称，双方补充协议签署时间是2016年12月29日，已经超过诉讼时效。双方在交易上述房屋时，倪某充分了解到所出售的房屋是尹某在北京的唯一住房，之后在京没有其他住房，一直租房居住，“我没有将户口迁出不是主观故意，是因为不可抗力才不能履行。”尹某称，补充协议第七条约定“如因甲方自身原因未如期或者无法将与该房屋相关的户口迁出的”，其真实意思表示是甲方主观故意不办理或者不配合办理户口迁出或能办理户口迁出但却不办理户口迁出的。

“实际上，我多次前往户口所在地派出所户籍科，一直努力寻求办理户口迁出迁入事宜，希望能尽快迁出原址，但鉴于北京市内户口迁移政策这一不可抗力因素暂时无法迁出。”尹某解释，因为北京市要出台新的户籍管理“公共户”政策，以前的非直系亲属迁入政策暂停执行，要等新政策实施方案出台后才能办理。他还表示，户籍地址变动与否，不影响倪某所购房屋所享有的相关权益，包括其户口迁入落户、子女学籍等。2021年6月7日，北京市公安局发布了实施办法，尹某于6月10日便开始了公共户迁入手续的办理，2021年7月24日，北京市朝阳区团结湖派出所公共户设立，第二日尹某便正式迁入该公共户，是北京第一批最先迁入公共户的人员。尹某认为，他已在能力范围内积极配合办理了户口迁出手续，此前未办理户口迁出是受政策限制，不属于违约。

朝阳法院审理认为，双方于2017年签订房屋买卖合同，并约定了相关违约条款，在合同签订时，被告明知其所售房屋为名下唯一住房，应当预见到房屋出售后必然面临将户口迁出的问题，因此被告应当提前对北京市内户口迁移相关政策进行了解。因政策问题导致的户口无法迁出不属于无法预见或不可避免的客观情况，被告以此要求免除违约责任，法院不予支持。

鉴于被告在北京市出台“公共户”政策后，第一时间向户籍管理机关提出申请，积极配合将户口迁出涉案房屋，故法院综合考虑被告违约程度、违约后的处理方式等情节，酌情降低了被告的违约金数额。

最终，朝阳法院作出一审判决，判令被告支付原告逾期迁出户口违约金8万元，双方均表示回去考虑后再决定是否上诉。

近年来，因户口迁出问题引发的房屋买卖纠纷时有发生，对此法官提示，当房屋买卖合同中涉及户口迁出问题时，当事人一定要提前对当地的户口迁移政策进行了解，并积极配合办理户口迁出手续，同时在签订房屋买卖合同时，应当认真阅读合同条款，尤其要加强对合同中有关履行义务期限相关条款的审查，及时履行己方合同义务，避免超期履行导致违约。

(责编：鲍聪颖、高星)