老太太卖房家人反悔合同被判无效卖家赔买家102万(2)

　　其次，张嵩是在中介公司的居间服务下进行的房屋交易，且交易过程中始终有中介人员及王老太的侄子郭佳陪同，不能对于张嵩对房源真实性、出卖人可靠性的警惕能力要求过高。

　　最后，现无证据证明张嵩在购买房屋时明知李老太为限制民事行为能力人，此种情形下，张嵩没有核查王老太家庭情况，以及出卖房屋是否经过家属同意的法定义务。

　　综上，法院认为，张嵩已经尽到了一般购买人的注意义务，对于本案合同无效不存在过错。法院还认为，张嵩要求郭佳妻子、中介公司承担连带责任的诉讼请求缺乏法律依据，不予支持。

　　考虑案件执行的可操作性，法院一审判决先由王老太代张嵩向银行偿还剩余贷款及利息。之后，住房贷款担保中心和银行办理注销抵押登记手续。接着，张嵩腾房并过户到王老太名下。腾房当日，王老太退还张嵩购房款。王老太还须赔偿张嵩损失和评估费共计102万多元。

　　一审宣判后，鲁阳不服上诉，2021年3月，法院二审维持原判，驳回上诉。

　　■来支招 买卖老人房如何避风险

　　面对年迈的老人，购房人如何尽可能规避风险？监护人如何保护无民事行为能力的老人的财产不受损失？记者采访了上述第二起案件的一审法官，房山法院窦店法庭副庭长李亚丽。

　　李亚丽认为，买房属于重大交易事项，购房人首先应选择正规中介公司，一是通过中介公司选房可增加房源的可靠性，二则有中介公司参与可以降低自身的注意义务。

　　另外，购房人可要求卖房人的直系近亲属签署同意售房声明，一来可以确认卖房人行为能力欠缺时监护人同意售房，以此修正法律效力；二来可以防止房屋属于夫妻共同财产时出现无权处分的情形。

　　对于行为能力欠缺的老年人，李亚丽认为，无论从照顾老年人生活，还是监护老年人财产方面出发，监护人都应做到与老年人同住。同时，监护人还应妥善保管老年人身份及财产证照。（涉案当事人均为化名）本报记者 张宇

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