乡村产业发展难题怎么破？找准这些切入点(3)

第三，用地成本攀升制约农村融合产业项目落地。农村建设用地特别是城市近郊集体建设用地供不应求现象日益凸显，农村集体建设用地价格大幅攀升，且实施农村产业融合还可能突破集体经营性建设用地的范畴涉及到宅基地用地指标，使其面临的用地成本负担加重。

第四，土地增量开发成本高、存量利用效率低。农村存量用地主要涉及农村工矿废弃地、闲置厂房、校舍、农房等，这些地块分布零散，闲置率高，利用粗放。增量用地来源于村庄整治、设施农用地调整和四荒地开发所节余出来的建设用地指标，开发成本高。

第五，基本农田保护受到挑战，粮食安全受到威胁。在农村产业融合过程中，经济作物种植面积、建设用地面积的增加都使得基本农田保护政策受到严峻挑战。

5.“多规合一”融合难度大

省市政府出台的规划类型多，规划体系庞杂，在“多规合一”形成规范编制和管理的过程中存在管理要求缺乏协同、部门规划衔接困难和管理主体不清等问题。主要分为两个方面:一是上下部门、同级部门衔接困难，规划种类多也意味着规划部门多，衔接难度大。二是技术衔接难度大；不同规划之间法律基础、标准、规划审批与实施差异，使得“多规合一”规划种类多，融合难度大。

6.土地交易市场不规范，缺乏政策、法规约束

长期以来，国有建设用地一级市场建设管理较规范，土地转让、出租、抵押二级市场管理相对弱化。私下交易未通过固定的交易场所和平台，易造成国有资产流失和税费损失。

案例分析

从政策来看，国家对将来土地的整体规划和农旅项目发展、升级，开了一个口子。对于农旅项目及乡村旅游项目开发经营的人来说，如何在新的一轮土地整体利用规划中，明确投资目标，找到合规的出路才是既符合政策又保证长久效益的明智做法。

01、如何善用“经营性建设用地”

现有政策下，集体建设用地是发展休闲农林业和乡村文化旅游康养项目的重要用地形式。

2014年，国家开始“三块地”改革的试点工作，在符合规划和用途管制的前提下，农村集体经营性建设用地可以出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。全国有33个县市区试点集体经营性建设用地入市实践，成都郫都区作为最早参与试点的城市，积累了较为成熟的入市实践经验。

02、如何活用闲置宅基地

宅基地是农村集体建设用地的大头，也是农村文旅产业发展的新空间。统计显示，中国约有19万平方公里的农村集体建设用地，其中宅基地约占13万平方公里。（注：该数据来自新华社，文章标题：中国农村宅基地“三权分置”改革将带来哪些红利？）

目前国内对于闲置宅基地的使用主要有四个方面：

1）建设租赁住房，实行租购并举，缓解大城市住房压力。

2）开发共享农庄，打造城里人的田园梦。

3）盘活农村闲置房屋，探索养老产业新模式。

4）打造乡村民宿，吸引游客体验乡村文化和生活。