航法普法丨签了商品房认购书，还能退房吗？

当前买房成为许多家庭的刚需

遇到心仪的房子

签了认购书付了首付款

后因各种原因无法继续履行

购房者可以向开发商主张退房吗

已经交给开发商的钱还能要回吗

请看郑州航空港实验区法院近期审理的

一起商品房预约合同纠纷

案情简介

2022年3月，孙某与某置业公司签订认购书，认购该公司开发的商品房1套，并于签约当日及次日通过刷卡、银行转账等形式，支付购房款等共计31万元。

后未及正式签订商品房买卖合同，孙某因个人征信问题导致按揭贷款申请被银行拒绝，且无力支付剩余购房款，孙某与某置业公司协商退房未果，遂向法院起诉要求解除认购书，同时要求某置业公司退还已付款项。

开发商辩称，双方虽未正式签订商品房买卖合同，但通过认购协议、客户情况表、微信聊天等途径，已经明确了房屋买卖合同有关内容，双方已实际履行且应继续履行合同。

裁判结果

法院审理后认为，孙某与某置业公司签订的商品房认购书系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予遵守。商品房认购书是对将来正式签署商品房买卖合同进行预先安排，不具备商品房买卖合同的主要内容，根据民法典及相关司法解释规定，该认购书属于商品房买卖合同订立之前的预约合同。孙某明确要求解除商品房认购书，且某置业公司提供的证据不足以证明双方已经签订正式的商品房买卖合同，因此确认双方之间的商品房认购书于庭审之日解除。

根据合同解除相关法律规定，对孙某要求某置业公司返还购房款等已付款项的诉讼请求予以支持，但孙某因个人征信问题无法办理按揭贷款且无法提供全款，对于认购书的解除存在过错，因此对其要求某置业公司支付违约金及资金占用利息的诉讼请求不予支持。

法官说法

商品房认购书常见于商品房交易中，由其引发的纠纷不在少数。商品房认购书不同于商品房买卖合同，从性质上看其属于预约合同，是买卖双方对交易房屋有关事宜的初步确认，并不直接产生商品房买卖合同的效力。为确保交易稳定，建议双方在签订认购书后，尽快签订正式的商品房买卖合同。

相关法条

《中华人民共和国民法典》

第四百九十五条 当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。

当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。