本报笔者 曹政
昨天,《北京城市更新研究报告(2023)》发布,这是我国城市更新领域首部蓝皮书。
蓝皮书披露,当前北京已进入减量发展背景下的综合更新阶段,“疏解整治促提升”专项行动作为先导,开启了新时代首都特色的城市更新之路,为实现减量发展目标下的城市更新提供有力支持。
疏整促打基础
十年“留白增绿”增13个“奥森”
新中国成立后,北京城市更新经历了“先生产、后生活”“生产与生活并重”“城市文脉有机更新”“减量发展背景下的综合更新”四个阶段。
“减量发展背景下,北京的城市更新也从早期单纯‘物理空间的必要改善’发展为‘为实现经济、社会、空间、环境等改善目标而采取的综合行动’。”蓝皮书编委会主任、北京市经济社会发展研究院院长徐逸智说,从更新模式上看,也从“大拆大建式”的房地产开发模式转向“小规模、渐进式、可持续”的改造模式。
过去十年,北京实施的两轮疏解整治促提升专项行动在土地腾退、产业疏解、生态修复、功能织补等方面,为城市更新提供有力支持。“疏整促作为先导,开启了新时代首都特色的城市更新之路。”市发改委副主任于鸷隆披露的数据显示,十年来,本市“留白增绿”超9000公顷、相当于13个奥林匹克森林公园的面积,疏解和升级区域性专业市场、物流中心近1000个,城乡建设用地减量130平方公里。
同时,本市聚焦产业植入和功能织补,针对低效楼宇、老旧厂房和片区统筹改造出台多项政策,既支持“新空间”,更促进“新发展”:腾笼换鸟服务高精尖产业发展,大红门服装城变身南中轴国际文化科技园;核心区钟鼓楼周边、三眼井片区等有机更新,推动老城新貌再展芳华。
对市民来说,疏解空间的再利用也助力补齐民生短板。截至目前,本市已经累计建设提升便民商业网点6285家,发展老年餐桌点位2000余个,社区基本便民服务功能实现全覆盖。
面临新挑战
城市商务楼宇如何转型?
海淀区成府路的智源大厦通过“按需定改”,由低效楼宇成功转型新一代人工智能研发基地;四达大厦变身金融科技新区……本市已经开展了大量城市更新实践探索,聚焦低效楼宇产业园区更新改造,推动产业升级,培育新质生产力。
“北京城市更新面临新形势新要求,适应人工智能崛起的时代,需要相匹配的产业空间来承载新的产业形态。”徐逸智说,近年来,以人工智能为代表的新一代信息技术迅猛发展,引发了生产方式、生活方式、社会治理方式的深刻变革,对城市更新特别是产业类城市更新带来了巨大需求和新的挑战。
比如,现代服务业领域,线上办公兴起,打破物理空间局限,写字楼需求收缩,城市商务楼宇面临转型挑战;都市型工业领域,人工智能、生物医药、集成电路、智能网联汽车等代表新质生产力的未来产业及各类新型研发机构,对空间品质、功能兼容、产业社区、工业上楼等新空间需求迫切。
“高品质写字楼需求度还相对较高,但一般写字楼需求降低,可以探索向科技研发空间转型。”清华大学建筑学院教授尹稚建议。此外,一批最新投用的商务楼宇也开始探索新模式,不再是单一的写字楼办公职能,而是融合生活、娱乐等满足年轻上班族多种需求的新功能。
北京人口布局由中心城区继续向外扩散,人口迁移流动活跃。徐逸智认为,这也要求城市更新积极营造儿童友好型城市的建设环境,大力推动城市公共空间、公共设施、老旧小区适老化改造,加快提升平原新城综合承载能力,把年轻人引过来、留下来。
此前,位于西城的国投大厦由低效写字楼成功转型养老公寓,有效缓解了核心区老年人就近养老需求;本市首例非居住建筑改建保障性租赁房项目——龙湖冠寓郭公庄店,将闲置办公楼改建为租赁住房,有效缓解了毗邻的丰台科技园新入职大学生居住难题。
未来趋势
片区各项目“打包”综合更新
“十五五”规划即将开启,未来北京城市更新将走向何方?
从更新范围上看,未来城市更新将更加聚焦“区域化”,也就是从点状更新到片区统筹,立足长远经济社会效益进行高位统筹、跨区域平衡。“单点项目更新的腾挪空间有限、资源筹措不足,必须要统筹周边项目一体化更新。”徐逸智说。
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