老旧小区改造迎来“升级版”

编者按：党的十八大以来，以习近平同志为核心的党中央坚持以人民为中心的发展思想，高度重视城镇老旧小区改造工作。2020年的《政府工作报告》要求，新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持管网改造、加装电梯等，发展居家养老、用餐、保洁等多样社区服务。

城镇老旧小区改造既有利于满足人民群众美好生活需要，又有利于促消费稳投资、有效扩大内需。这一轮城镇老旧小区改造有什么新特点？给百姓生活和消费带来了哪些变化？改造中普遍面临的“人”“地”“钱”等难题又该怎样破解？

党的十八大以来，我国住房建设蹄疾步稳。住房问题已从过去的总量短缺转变为结构性供给不足、质量相对较低，城镇老旧小区改造成为当前解决住房问题的重要抓手。

城镇老旧小区改造不是一个新名词，上世纪八九十年代很多城市就已开展了这项工作，这一轮城镇老旧小区改造，从各方面看都是“升级版”：

改造内容更综合——不仅包括过去水暖气路等基础类改造，还包括配套设施等完善类改造和公共服务供给等提升类改造；

居民参与更主动——从“政府改、居民看”变为居民全程参与、共谋共建共管共评共享；

改造资金更多元——从过去的政府部门出资为主转变为政府部门、居民与社会力量合理共担。

从各地初步摸查情况看：全国2000年底前建成的老旧小区约22万个，涉及居民上亿人，拉动投资万亿元级。2020年，新开工改造城镇老旧小区近4万个。国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》提出，到2022年基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

城镇老旧小区改造大幕拉开，各地科学规划、大胆探索，不仅改出了老旧小区的新面貌，也改出了广大群众的新生活，改出了扩大内需的新空间。

北京

三方共担齐出力，改造资金更多元

“看，硬化地面改成了塑胶的，露天乒乓球桌搭上了凉棚，院子里的老紫藤下安了一圈木座椅……”北京市朝阳区居民潘继红领着记者在居住了20多年的劲松北社区转悠，对新环境的每一点变化都津津乐道。

“我80多岁了，从来没体验过物业服务，这下终于享受上了。”疫情防控期间，独居六楼的乐大爷吃饭不便，物业每天定点送餐上门。

让这个上世纪70年代建成的老旧小区面貌焕然一新，投入的改造资金可不少。

按照“保基本”的原则，财政资金重点补助水暖气路等基础类改造内容。提升小区环境、引入公共服务这些完善类提升类改造，所需资金也不是个小数目，谁来承担？

“居民也要出一点，更重要的是让社会力量参与进来。”劲松北社区党委书记陈波说，三方合理共担改造资金，劲松北社区在北京率先引入社会资本愿景集团参与改造。

“目前我们已投入改造资金3000多万元，开始提供物业服务。”北京愿景集团城区更新事业部总经理刘楚说。

虽然引入物业最初已征得过半居民的同意，但要让40多年都没有物业管理的小区居民树立起付费意识，不是件容易事。然而，小区物业费缴纳率之高却超出了刘楚的预期。潘继红是缴纳物业费的“积极分子”：“我们先体验了几个月的免费服务，确实感受到了物业入驻后的便利，尤其是在疫情防控期间消毒检测等服务很到位。”

物业的优质服务，赢得了居民支持。不过，物业服务费远远覆盖不了前期资金投入。要让参与的社会资本“微利可持续”，这笔账该怎么算？

“改造初期投入大、回报周期长，要让改造资金转起来，得算一本细水长流的账。”刘楚说，劲松北社区示范区的改造“账期”是20年——预期10年内收回投资，20年内实现微利。

刘楚列出了详细的收支清单：20年运营期内，核心收入来自社区闲置空间的利用，约占50%——街道授权企业对1698平方米闲置低效空间进行改造提升，引入养老、托幼、健康等便民服务业态，企业通过租金获得长期稳定收益。

“劲松模式引入的不仅是社会资本，更是社会资本实现自我造血、资金平衡的投资机制。”陈波说。

比起开发新建，这钱赚得不容易，为什么还要参与进来？“大拆大建的时期已经过去，改造更新的市场将更加广阔。”刘楚充满自信。

杭州

“要我改”变成“我要改”，居民参与更主动

去年，杭州的陈月芬老人执意要搬回老房住，这让特意接她到新家养老的儿子张军有些不解：“老人家非说回去住着更舒心。”