乡村产业发展难题怎么破？找准这些切入点(2)

三是村集体可能成为房产开发生力军，与开发商合作共赢。由于村集体自身土地成本低，资金压力小，开发商通过代建、合作开发等方式与村集体进行合作，发挥双方各自优势，实现项目效益最大化。

四是促进土地市场化和多元化。有利于增加城市经营性建设用地的供给，为农村经济发展、农民收入提高以及投融资提供了强有力的支持。

五是为信用扩张提供了基础条件。加速推进入市可以大大增加土地的抵押价值。

六是创新城乡土地金融体系，升级农村地区产业结构。农村土地入市后其使用权等同于国有土地，不仅能够在一级土地市场出让、租赁与入股，还能够在二级市场中转让、出租及抵押。

七是壮大农村集体经济，形成新利益分配格局。原国有土地入市利益分配机制中，政府通常采用“低征高卖”方式，享受绝大部分收益，目前将集体经营性建设用地入市所有权收益，按不同比例折算于农村集体。八是村集体和村民直接享有集体用地入市带来的收益。大城市郊区农村户口价值大增，将产生一大批新富阶层。

3.宅基地

近年来，宅基地闲置、面积超占、一户多宅、低效利用等问题突出。将宅基地的所有权、资格权和使用权“三权分置”是试点地区盘活宅基地的主要逻辑，即在宅基地所有权不变的情况下，通过“放活”宅基地使用权来增加集体成员的财产性收入。

宅基地盘活利用主要有以下方式：

一是利用闲置住宅发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态。

二是利用闲置住宅发展农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目。

三是采取整理、复垦、复绿等方式，开展农村闲置宅基地整治，依法依规利用城乡建设用地增减挂钩、集体经营性建设用地入市等政策，为农民建房、乡村建设和产业发展等提供土地等要素保障。此外，允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地转变为集体经营性建设用地入市。

乡村产业发展用地存在问题

乡村产业发展过程中涉及耕地、园地、设施农用地、集建设用地等多种土地类型。其中，设施农业地适用面小、范围窄和标准上限低，建设用地指标落地难、规划滞后、土地出让成本高和审批手续复杂，使得设施农用地和建设用地难题成为制约乡村产业振兴的主要瓶颈。因此，解决农村乡村产业发展用地问题是解决我国农业农村问题的关键。

1.农业用地的利用率不高，土地可持续利用效果较差

随着城镇化水平提高，农民进城务工，造成土地撂荒；粮食作物的经济效益低于其他经济作物，受市场因素导致土地利用结构不合理，产生农民意愿与政策不一致现象；城镇工矿用地区周边土地生态环境局部遭到污染和破坏及传统、低效、粗放的用地方式，导致生态功能脆弱，优质土地资源较少，农业功能配置不合理，制约着土地产出率的提高；耕地后备资源少，农业用地的利用率较低。

2.农业土地配套资源要素向乡村倾斜力度相对较弱

农业土地配套资金、技术、人才向乡村流动仍有诸多障碍。保障农业用地资金稳定投入机制尚未建立，农业土地经营管理相关人才激励保障机制尚不完善，社会资本下乡动力不足。土地出让收入是地方政府性基金预算收入的重要组成部分，长期以来，土地增值收益取之于农、主要用之于城，有力推动了工业化、城镇化快速发展，但直接用于农业农村比例偏低，对农业农村发展的支持作用发挥不够。

3.设施农业发展受土地性质制约

发展设施农业对于提高农村土地产出、丰富农产品供给、解决当地农民就业增收就有重要的作用。部分地区存在以设施农业为名实质改变土地性质、违法违规占用耕地、建设与农业生产无关设施的问题，即使没有改变农业用途，但由于触碰了基本农田保护红线，设施农业占用基本农田限制也十分严格。对于基本农田，国家虽然给予一定补贴，但只是杯水车薪，一些支持现代农业的政策实际操作困难，有些政策规定不够明确，日常监管存在许多难点。

4.农业产业融合和土地利用之间的矛盾依旧突出

第一，农村集体建设用地指标供给不足成为农村一二三产业融合发展的瓶颈制约。

第二，乡村产业用地标准不能满足产业发展需求，随着农业现代化水平不断提升，设施生产中栽培的作物种类和种植方式日益多样化，畜禽养殖规模化比例不断提高，对养殖生产、环保及粪污处置等设施用地及设施配套用地提出了新的需求。